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截止2013年3月31日，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等17个城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标。其中北京版细则的最为严厉，明确提出2013年进一步降低自住型、改善型商品房价格；深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。
纵观各地细则，未出上官飞鸿之前预料，目前的调控是以国务院定调地方结合本地情况制定调控细则的方式进行，在此模式下地方政府很难痛下杀手进行真正的去泡沫理民生，因为如果你“真抓实干”而别人“明抓暗放”，你所面临就是外来投资流失、税收流失、政绩下降，地方政府没有理由也没有动力去做这种舍己为人的事情。在限购仍在持续甚至更加强化而统一、同步、可操作性强的房地产调控措施未正式出台的背景下，中国房地产调控很难取得显著成效。
高房价的死穴是供应严重过剩，而目前的调控政策并未对症下药，其实质上是在延缓泡沫的破灭，真正受益的是地方政府及能对房地产行业后续市场形势做出正确判断的部分房企。
如果没有大的意外发生可以预见，近期地方政府又将大量推地，一批潜力巨大、保留已久的优势地块将会加速入市，很多房企也必将再次借钱买地，这是地方政府最后一次大发卖地横财的机会，在巨大利益诱惑面前，一再突破底线的“狼”“狈”阵营土崩瓦解的时刻已经不远！
而部分对后续市场形势认识清醒的房企将会采取各种或明或暗的促销方式降价出货，他们一定会抓住本轮房地产宏观调控的最后一次出货的机会，因为他们今天降价30%出货是为了以后以现在30%的价格去“救”仍在坚守价格、借钱购地的行业兄弟们。
本轮房地产调控是在地方政府和利益集团的双重“逼宫”下再次无功而返颜面尽失，还是剑已出鞘目标明确誓当震撼出击重振公信力？面对如此错中复杂的房地产宏观调控局面，众多刚需及普通投资者又该何去何从？请看上官飞鸿如下分析。
中国房产泡沫破灭已经进入了倒计时，很多多年制约中国房价下降的力量或因素已经发生改变甚至逆转，严重泡沫化的中国房价即将全面进入下行通道。
货币政策转向
货币超发一直是推动房价上涨的一个主因，但这种利用通胀削夺大众财富加速贫富差距的把戏已经被运用到了极限并再难维系，本届政府在今年两会上明确提出将降低GDP增速指标、收紧货币，近几个月央行的数次正回购操作也进一步证明了新一届政府正在用行动履行自己的施政承诺。
中国房地产行业经过过去多年混乱无序的发展，到现在已经严重患上了宽松货币政策依赖症，只有货币政策不断地宽松再宽松才能维持它的庞大的成本开支，一旦货币政策逆转，在没有了央行印钞机疯狂输血后，已经被吹上天际的中国房价泡泡只能静待破灭，没有任何幻想可抱。
外部环境改变
当前的外部环境已经发生了根本性的改变，美国经济数据的持续向好，股指连创新高，失业率不断降低，这些变化将直接导致美国会随时结束本轮QE进入加息周期，一旦美国进入了加息周期，美元回流将给中国近几年大量利用外资囤积土地、开发项目的部分房企造成致命打击，直接结果将是维持企业正常运转的现金流枯竭，降价抛售是其在面临破产重组时必须的选择，即便如此多数中小房企也难逃破产的厄运。
供求关系颠覆
长期以来，房地产需求旺盛的假象一直是房价上涨的主要推手，随着越来越多的人参与到这场躺着赚钱的游戏中，巨大的短期利益蒙蔽了人们的双眼，贪婪的欲望让人们无视其中隐藏的风险，两市中竟然有八百多家直接涉足房地产的上市公司，合规建设的、先建后批的及巧立名目的各种房子疯狂的耸立起来，同时中国依赖进口的粮食数量在不断增加。截止2012年末，根据国家权威机构发布的数据推算出，中国目前城市存量住宅已经超过三亿套，城市人口户均住房数量1.4套以上。中国房地产市场的供求关系已经发生颠覆性逆转，随着房产税的推开，价格暴跌在所难免。
城镇化将抽血
中国的粮食安全问题已经引起了政府及民众的普遍关注，多年畸形的房地产泡沫经济发展模式竟然让民众一口新鲜空气、一碗清澈饮水及一桌放心饭菜的简单诉求变成了遥不可及的梦想。
在我们全国建楼、全民炒房的同时，中国的粮食自给率已经亮起了红灯，据中国海关总署的最新统计数据显示，2012年1至11月，中国粮食进口已达到6589万吨，而2012年中国粮食的总产量为58957万吨，若以前11月的粮食进口计算，我国粮食进口实际已占全年粮食总产的11%，已经超过中国政府1996年制定的粮食自给率须保持在95%以上的政策“红线”6个点。
从上述数据和分析可以看出，本届政府力主农村城镇化即是要解决多年无序“城市化”发展带来的诸多弊端，也是为了中国亿万民众的粮食安全问题不得不做的一个选择。
发改委《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿称，“城镇化将在未来十年拉动40万亿投资”。有人认为新一届政府又将开动印钞机，地价将上涨，房价将上涨，一切都将上涨，要把存在银行里的钱全都取出来置业、投资，不然将会被稀释殆尽。其实这更多的是一些别有用心之人的一种误导，因为未来十年城镇化主要目的是要减小城乡差距、调节分配差距及缓解社会矛盾实现中国经济平稳转型，所以在存量M2上做文章将是本届政府发展未来十年城镇化的主要选择。
挤破房产泡沫，降低资产价格，有利于围绕以土地为核心的农业现代化的顺利开展。同时，随着资产价格的大幅回落，外资收割中国经济成果的威胁将会大减，政府通过新的产业扶持政策授之以渔、诱之以利，将大量资金引入到农村的道路桥梁、田间地头、工厂鱼塘、校舍医院、养老度假、绿色食品、农业科技等领域，多年来畸形城市化发展带来的交通拥堵、就医难、就业难、住房贵、物价高等一系列社会问题将迎刃而解。
随着未来农村城镇化的不断深化，无论是需求还是资金都会从现有的城市中流出，在城镇化的不断抽血的背景下，中国城市房产价格必将大幅下降。
政府再难救市
2008年的四万亿紧急救市已经把中国经济一个“手臂”的问题推到了“全身”，在美元升值预期越来越强的背景下，政府为了维持人民币汇率稳定，保证中国经济不被收割，只能拿房地产开刀而不是再次救市，因为此时再次开动印钞机会直接导致美元加速回流、人民币大幅贬值，中国经济多年发展成果甚至会毁于一旦，在此背景下，挤破资产泡沫，降低美元回流带来巨大汇率波动是政府的首要选择，也是必须选择。
调控政策逆转
中国房产泡沫能够多年不破，政府宏观调控居功至伟。从某种角度上说是政府的调控挽救了房产泡沫破灭的多个“赛点”，其中较引起较大反响包括2008年的四万亿及2011年的限购、限贷政策，在成全了任志强神迹表现的同时，政府的公信力也随之大减。好在真正的也是没有任何回旋妥协余地的调控已经开始了。具体表现如下：
1、国务院在房地产调控的关键节点出台了表决心、指方向的“国五条”
通过对二套房加息、限贷去杠杆率抑制非理性需求和征收20%个税提高税收杠杆去房产投资化等举措明确的表明了本届政府解决民生去除房产泡沫的决心，这对改变长期以来房价只涨不跌的市场预期起到极大的积极作用。
2、出台《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，收紧楼市的融资渠道
当前我国房地产投资的资金来源大体可分为开发商自有资金、银行信贷资金、股市融资及其他融资方式。2011年以来，随着银行信贷对房地产融资要求标准的逐渐提升，楼市融资正越来越多地依赖以理财、信托为平台的影子银行体系，在今天数万亿元规模的理财和信托产品中，相当一部分资金流向了房地产、平台贷款等领域。2012年下半年以来，部分房企出现了贷款增速放缓而房地产开发投资资金来源增速加快的异常情况，这都与当前房地产投资资金有相当一部分来自于信托、理财等银行表外业务关系密切，随着监管部门对理财市场的整顿，2013年社会融资规模的增速将逐步放缓，房地产企业资金流将遭受极大考验。
3、一批关系中国前途命运的重大决策有了明确的时间表
“全国住房信息联网”、“建立不动产统一登记制度”及“建立全国信用信息公共平台”等等一系列事关中国未来前途命运的重要保证措施和行动指南已经有了明确的时间表，多年来，“头痛医头脚痛医脚"的治理态度和决策方式发生了深刻的变化，向科学、严谨、以民为本、可持续发展等空谈多年令公信力尽失的远景目标迈出了重要的一步。
本届政府在每项工作计划完成时间的表述上也发生了改变，全部为某年某月底前，不要忽视这一细微变化，其潜在着很多重大决策有超出人们一贯预期而出的极大可能，重磅随时可能来袭。
本文最后，再次对刚需及普通投资者发出风险提醒，目前中国房地产宏观调控已经被上升到了关乎中国政治稳定、经济安全的高度，一旦本轮“国五条”集中落地后未达到本届政府的预期目标将直接推动全国住房信息联网加速完成，届时天量存量房数据将无处藏匿，中国房产泡沫必将瞬间破灭；如果地方政府能够严格执行相关细则，中国房价再次上涨也已成梦，下降则是必然。
“两会后亮剑论”已经如期而来，中国房产泡沫一夕破灭已然不远。在这个注定要产生伤害的重大经济事件中，实难有全部保全之策，上官飞鸿唯一的希望是，在结局到来的时候有更多的人能够坦然面对愿赌服输！
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